L’utilità della quotazione immobiliare per la vendita della nuda proprietà

La novità
A partire dal primo gennaio 2015 il tasso legale d’interesse è sceso della metà: da 1% a 0,5%. Oltre che a un adeguamento della tabella di calcolo dell’usufrutto, questa riduzione ha avuto delle ripercussioni nel settore immobiliare, in particolare nel caso della compravendita della nuda proprietà.

Le conseguenze
I cambiamenti che il ribasso ha portato rilevano soprattutto l’usufrutto, cioè il diritto di sfruttare un immobile usandolo come abitazione, o di godere dei redditi da esso derivanti, come per esempio quello dell’affitto. Questo spetta all’usufruttuario, vale a dire colui che vende.
Il nudo proprietario (chi compra) ha solo diritto alla proprietà, senza la possibilità di vivere nella casa o di darla in locazione e quindi guadagnarci in termini monetari.

Le motivazioni – vantaggi e svantaggi
Sono diverse le ragioni che possono portare alla compravendita di una nuda proprietà, per l’usufruttuario come per il nuovo proprietario.
Usufruttuario: la tipologia più frequente di persone che decidono di vendere è costituita dalle persone anziane. Nel caso di difficoltà economiche o assenza di un reddito soddisfacente, la scelta di vendere la nuda proprietà è chiaramente migliore di quella di fare un’ipoteca sulla casa, con il rischio poi di non averla più. Un altro caso potrebbe essere quello di persone senza eredi, che non saprebbero quindi a chi lasciare l’immobile. In questo modo chi vende si assicura il diritto e la possibilità di continuare ad abitare la casa e disporne come meglio crede, ma non essendone più proprietario.
Acquirente: comprare una nuda proprietà potrebbe essere considerato un investimento, per esempio da coppie di genitori che decidono di garantire una futura abitazione ai propri figli. Il vantaggio più consistente è quello fiscale, poiché tutte le imposte relative alla casa (Imu, Tasi,…) continuano a essere pagate dai precedenti proprietari (chi ha venduto ed è diventato usufruttuario). D’altro canto, si corre il rischio di aspettare più tempo di quello preventivato per poter realmente utilizzare il bene: sarebbe più conveniente acquistare da chi è piuttosto in avanti con gli anni rispetto, per esempio, a una giovane coppia.

Ed ecco un altro vantaggio fiscale: la base imponibile, ossia il valore su cui l’Agenzia del Territorio calcola la tassazione per il trasferimento, è costituita unicamente dalle quotazioni immobiliari della nuda proprietà. L’imposta di registro per la vendita di quest’ultima è il prodotto dell’aliquota del 9 % o 2%, se prima casa, per il valore della stessa, che è più basso della quotazione immobiliare della piena proprietà dell’immobile.

Nuda proprietà: come ci si arriva
Sono diversi i fattori che concorrono a stabilire il prezzo della nuda proprietà: da una parte c’è l’età del venditore, al cui proposito si ricorda che maggiore è, minore sarà l’agevolazione per chi compra. Dall’altra c’è l’Agenzia del Territorio, con le sue quotazioni immobiliari regolate dagli indicatori: stato di conservazione della casa, collocazione e via dicendo. Queste caratteristiche influiscono sul valore della piena, e quindi anche su quello della nuda proprietà. Il valore dell’usufrutto è dato da determinati elementi che riguardano l’età del venditore: quanto maggiore è la sua aspettativa di vita (quanto più è giovane), tanto maggiore sarà il valore. Sottraendo quest’ultimo a quello della piena proprietà si ha il valore della nuda proprietà.